Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, der sollte einen Immobilienmakler beauftragen. Auch wenn ein Immobilienmakler einige Zusatzkosten verursacht, sollte nicht darauf verzichtet werden. Er ist ein Fachexperte, der mit seiner Erfahrung für die Einschätzung des Immobilienpreises beim Hauskauf oder beim Hausverkauf zu Rate gezogen werden sollte. Der Immobilienmakler weiss genau, wie die Verträge für die Immobilien aufgesetzt werden müssen. Er kennt die Abläufe eines Kauf- und Verkaufsprozess ganz genau. Ein guter Immobilienmakler verfügt über ein breites Beziehungsnetz. Dadurch wird die Suche nach den geeigneten Objekten, Verkäufern und Käufern vereinfacht.
Den richtigen Makler finden
Wenn Sie den richtigen Makler gefunden haben, dann müssen Sie mit ihm einen Vertrag abschliessen. Der Makler wird durch den Vertrag zum Verkauf der Liegenschaft bevollmächtigt. Zusätzlich werden die Maklerkosten sowie die Bedingungen seiner Provision festgelegt. Maklerkosten werden immer vom Auftraggeber gezahlt. In diesem Fall wären das Sie als Verkäufer einer Immobilie.
Wie hoch können Maklerkosten sein?
In der Regel nimmt ein Makler eine Provision zwischen 1 und 5%. Die Höhe der Provision richtet sich vor allem nach der Art des zu vermittelnden Objekts. Für ein Wohneigentum werden meistens Maklerkosten zwischen 2,5 und 3% berechnet. Für ein besonders schwieriges Wohnobjekt können vom Makler auch höhere Maklerkosten in Rechnung gestellt werden. Bei zu hohen Maklerkosten kann das Obligationenrecht angewendet werden. Ein unverhältnismässig hoher Lohn des Maklers kann hierdurch von einem Richter auf Antrag eines Schuldners auf einen für das jeweilige Objekt angemessene Betrag gesenkt werden. Welche Höhe der Summe als unverhältnismässig angesehen werden kann, obliegt im Ermessen des Richters. Es ist immer sinnvoll, wenn im Maklervertrag festgelegt wird, welchen Anspruch ein Makler geltend machen kann, wenn Sie als Verkäufer selber einen Käufer gefunden haben.
Maklerkosten sollten vorab vereinbart werden
Damit ein Makler nicht zulasten des Verkäufers unkontrolliert eine Vielzahl an Inserate platziert oder eventuelle andere nicht erwünschte Marketing Anstrengungen unternimmt, empfiehlt es sich immer, bereits im Maklervertrag klar zu deklarieren, dass alle Maklerkosten von Ihnen im Vorfeld genehmigt werden müssen. Sie sollten ebenfalls als Verkäufer im Vertrag festhalten, dass Sie ein monatliches Reporting vom Makler erhalten. Hieraus können Sie entnehmen, wie viele Besucher bereits Ihr Objekt besucht haben. Auch die Gründe für eine Absage können in einem Feld eingetragen werden, sodass der Verkäufer jederzeit im Bilde ist.
Suchaufträge werden durch Maklergebühren abgewickelt
Wenn Sie den Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung planen, dann sollten Sie einen Makler damit beauftragen. In diesem Fall fällt eine Maklergebühr an. In der Regel handelt es sich um einen Suchauftrag. Normalerweise wird für eine gegenseitige Absicherung zwischen Ihnen und dem Makler ein schriftlicher Vertrag geschlossen. Als Verkäufer übernehmen Sie für die Suche nach einem passenden Käufer die Maklergebühr. In der Schweiz betragen die Kosten rund 2% des Kaufpreises. In der Regel wird im Vertrag ein Erfolgshonorar ausgehandelt. Sollte ein potentieller Käufer die Immobilien nur besichtigen, dann werden die Maklerkosten noch nicht fällig. Normalerweise gilt bei Maklern die Regel: Umso höher der Verkaufspreis der Immobilie ist, umso niedriger ist der Ansatz der Provision. Für die meisten Mehrfamilienhäuser wird eine Provision von 1,5 – 2% ausgehandelt. Neben der üblichen Courtage ist einem Makler für seinen Einsatz erlaubt, Werbekosten, Reisespesen, Parzellierung und sonstige Ausgaben in Rechnung zu stellen, die mit dem Verkauf der Immobilie im Zusammenhang stehen. Alle Ausgaben sollten klar im Vertrag definiert werden. Anders als eine Provision sind diese Kosten unabhängig vom Immobilienverkauf fällig. Aus diesem Grund ist es immer sehr sinnvoll, dass die Ausgaben mit einem Fixpreis oder über ein Kostendach festgelegt werden können.
Ab wann besteht Anspruch auf eine Courtage
Im Vertrag wird der Zeitpunkt der Bezahlung der Provision genau geregelt. Ein effektiver Anspruch auf eine Provision besteht meistens nur durch eine öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages über einen Notar. Somit sind die Maklerkosten immer nur bei einem erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrags fällig. Eine Anzahlung oder vorgängige Begleichung ist bei einem Immobilien Verkauf eher ungewöhnlich. Natürlich kann mit dem Makler aber auch ein anderer Zahlungstermin für die Maklerkosten vereinbart werden. Minimale Kosten können bereits zu Beginn der Zusammenarbeit anfallen. Diese können zum Beispiel für die Erstellung der Dokumentationen zum Beispiel für die Schätzung der Immobilie anfallen. Die Maklerkosten können in diesem Bereich zwischen CHF 1.000 und 3.000 liegen.
Fazit: Klare Bestimmungen sind für eine gute Zusammenarbeit wichtig
Wenn ein Makler beauftragt wird, dann ist das beim Verkauf einer Immobilie schon lohnenswert. Er nimmt einen Großteil der Arbeit ab, die bei einem Hausverkauf anstehen und kümmert sich um die Verträge. Nebenbei macht er sich natürlich auf die Suche nach einem passenden Käufer. Normalerweise bedarf der Verkauf einer Liegenschaft durch einen Makler keiner besonderen Form. Es ist immer ratsam, alle Rechten und Pflichten klar über einen Vertrag zu regeln. Wie in den letzten Jahren die Rechtsprechung in der Schweiz gezeigt hat, ist die genaue Höhe der Entschädigung streitanfällig. Aus diesem Grund ist eine klare Regelung der Maklerkosten eine besondere Beachtung zu schenken. Es muss vertraglich genau geregelt werden, unter welchen Voraussetzungen die Provision ausgezahlt wird und zu welchem Zeitpunkt die Zahlung fällig ist. Wie hoch ist der Lohn oder wie soll die Höhe der Zahlung bestimmt werden?
Ein Maklerlohn ist gemäss Gesetz nur dann geschuldet, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde. In diesem Sinne ist der Lohn eines Immobilienmaklers immer abhängig vom Erfolg. Üblicherweise wird der Lohn als Provision in einem bestimmten Prozentsatz des erzielten Verkaufspreises vereinbart. Der Anspruch entsteht von Gesetz wegen auf die Provision des Maklers zu dem Zeitpunkt, in welchem ein Kaufvertrag für die Immobilie zustande gekommen ist. Neben der Zahlung der Provision wird natürlich auch vertraglich festgehalten, welche Aufgaben der Notar übernimmt. In welchem Umfang kann er Anzeigen schalten oder weitere Schritte für den Verkauf einer Immobilie einleiten. Nur wenn alle wichtigen Fragen vertraglich festgehalten sind, können sich beide Parteien sicher sein, dass es sich um ein faires Geschäft handelt.
